Si vous connaissez déjà les SCPI, voici un tableau pour comprendre les différences
SCPI
Syndication
Type d’investisseurs
Tous
Accrédités
Investissements minimum
200 euros
Part à crédit à partir de 50k euros
$25k à $50k
Voire plus pour certaines
Entrée et Sortie
Régulièrement
Basé sur le prix en cours
Quand la syndication est créée, et quand les propriétés sont vendues
Diversification
Les SCPI ont souvent des centaines/milliers de propriétés
Syndications sont souvent concentrées sur une grosse propriété, mais beaucoup peuvent avoir plusieurs propriétés (surtout les fonds), voire des centaines/milliers.
Durée
Permanente
1 à 10 ans
Durée généralement définie à l’avance, mais cela peut changer.
Il existe aussi des fonds « evergreen » à durée quasi permanente
Liquidité
Facile
Difficile
Rachat possible pour certaines syndications (Fond « evergreen »)
LTV (Loan To Value)
40% maximum
Effet de levier supplémentaire avec crédit
En général, 50% à 70%
Certaines syndications n’ont pas de prêt, ou font le prêt (HML)
Rendement
Environ 5%
(Environ 7% avec crédit)
Souvent 10 à 20%, ou plus
Frais
8 à 12% des loyers pour les frais de gestion
8 à 10% de frais d’entrée (il est dit qu’il faut garder ses parts 8 ans environ pour amortir les frais d’entrée, surtout avec un rendement de 5%)
Défini par le PPM et waterfall
En général 1-2% AUM par an (et 5% pour nouvelle construction)
3-4% des loyers pour gestion locative (souvent sous traitée pour réduire les frais)
Alignement d’intérêts
Faible
Frais de gestions sont payés quelque soit la performance
Fort
Certains sponsors ne sont payés que s’ils apportent plus de 8% IRR.
Capital Calls
Aucun
Pas courant
Impôts
Impôts Francais (revenu + CSG)
Impôts Américains (plus faible qu’en France). Pas de CSG.
Crédit d’impôt en France qui évite la double imposition.
Risques
Risques immobilier, gestion et taux d’intérêt
Pour les fonds permanent il n’y a pas de concept de limiter la durée pour maximizer le profit
Risque immobilier, gestion et taux d’intérêt
La plupart des syndications se font par projet, avec un plan pour maximiser le profit (ne reste pas sur le marché plus que nécessaire)
Fonds « evergreen » n’ont pas cet avantage