Comme tout investissement immobilier, investir dans une syndication la première fois est la plus difficile.
D’abord, parlons de la partie qui fâche!
Quels sont les moyens pour investir dans une syndication ?
Partons du principe que vous êtes déjà accrédité.
Si vous avez la nationalité américaine, ou êtes résident des Etats-Unis avec un numéro de sécurité sociale américain, félicitations ! Cette étape initiale sera facile pour vous. Vous pouvez aller directement à la section de sélection des syndications.
Pour toutes les autres personnes qui n’ont pas de relation privilégiée avec les Etats-Unis, voici les différentes possibilités:
Investir directement avec les syndications
Si vous n’êtes pas résident des USA, vous n’aurez pas accès aux syndications en leur parlant directement (ou alors seulement avec les mauvaises qui n’arrivent pas à avoir des investisseurs – évitez les à tout prix !).
Les sponsors ne veulent pas s’ennuyer avec les lois, les règles et les impositions d’autres pays.
Créer une LLC
Si vous êtes accrédité, vous pouvez créer une LLC, et elle sera alors considérée accréditée.
La première fois, cela prend quelques semaines pour créer une LLC, et quelques centaines de dollars pour des Operating Agreements simples. Si vous avez besoin d’aide (avocat, comptable, compte en banque, etc.) comptez $1k, voire plus.
Chaque année, les frais de comptabilité seront un peu plus de $1k, voire plus suivant le nombre de syndications investies et l’état où se situe la LLC.
Cela peut être rentable si vous investissez plus de $200k.
Participer à un Fund of Fund
C’est une version beaucoup plus avancée de la LLC, qui est constituée comme une syndication. Cela permet à d’autres investisseurs de joindre la structure pour investir dans différentes syndications. Si tous les investisseurs sont accrédités, la LLC sera considérée accréditée. Si la LLC a plus de $5m de fond, elle est devient automatiquement accréditée, et peut même accueillir des investisseurs non-accrédités.
Le coût de mise en place de ce genre de LLC est aux alentour de $15k à $20k. Avec plus de $3k de frais de gestion par an (suivant les syndications, le nombre d’investisseurs).
Contactez nous si vous êtes intéressés pour investir dans un fund of fund, ou si voulez en savoir plus.
On a discuté la technique d’investissement dans des syndications.
Maintenant, abordons la recherche de syndications.
Ou trouver les syndications ?
Crowdsourcing
Très en vogue depuis quelques années, il existe de nombreux sites Internet qui donnent accès aux syndications.
www.crowdstreet.com est le principal.
Nous l’avons déjà utilisé plusieurs fois. Par contre, les sponsors sont hit-or-miss. Certains vont délivrer leurs promesses, mais la plupart vont trop promettre et ne pas délivrer. Attention ! Les meilleurs sponsors n’ont pas besoin d’aller sur les sites de crowdsourcing.
C’est par contre très bien pour voir les différentes offres, et vous aider à comprendre et comparer les PPM, OA, waterfall, et les frais.
Cela peut aussi aider si vous voulez plus de diversification dans un portfolio déjà établi.
Réseaux sociaux et forums
Vous pourrez trouver sur Internet une abondance de groupes qui sont intéressés par l’investissement immobilier aux USA.
Par contre, peu sont intéressés par les syndications. Beaucoup sont plutôt orientés pour répondre aux questions et problèmes locaux avec des plus petites propriétés.
En général, les syndications sont utilisées par des portfolios plus importants, ou à distance. Alors que la plupart des propriétaires de locations ont quelques propriétés près de chez eux.
Mais vous pourrez trouver des bons deals par le bouche-à-l’oreille.
D’autres investisseurs
Avec un peu de recherche, vous trouverez des investisseurs qui sont intéressés, comme vous, par les syndications, et qui pourront vous mettre en contact avec les meilleurs deals et les meilleurs sponsors (et même vous aider à éviter un mauvais sponsor ou un mauvais deal).
Nous sommes des investisseurs comme vous, et vous pouvez nous contacter à tout moment, ou joindre notre groupe sur Facebook.
Attention !
N’investissez jamais sur une syndication qui met des publicités sur les réseaux sociaux (comme Facebook) pour lever des fonds.
Cela veut dire que le sponsor ne peut pas avoir des investisseurs directement, ou par l’intermédiaire d’une plateforme de crowdsourcing.
Vous prendriez beaucoup de risques avec un sponsor douteux ou sans expérience !
Voilà, vous avez trouvé une syndication qui vous semble intéressante. Maintenant, avez-vous vérifié que tout est en ordre, et fait vos Due Diligence (DD) ?
- Le sponsor a-t-il de l’expérience et est-il réputé ?
- La syndication est dans une catégorie de croissance ?
- La propriété est-elle dans une zone de croissance ?
- L’état où se trouve la propriété vous convient-il, surtout au niveau des impôts ?
- Avez-vous bien lu le waterfall et compris comment et quand les profits vont être distribués ?
- Distribution mensuelle, trimestrielle, ou pas de distribution intermédiaire mais tout à la fin ?
- Quel est le prefered return ?
- Quel est l’IRR prévu ?
- Est-ce que le sponsor apporte son propre argent au capital et prend les mêmes risques financiers que vous (en plus de son travail et de la participation au bénéfice) ?
- Comment se compose la capital stack (tranche senior, tranche junior, sponsors, autres investisseurs) ? Y a-t-il un buffer, quel est le montant ?
- Est-ce que la durée de l’investissement vous convient ?
- Des capital calls sont-ils prévus ? Est-ce qu’il y a un risque important de capital call ?
- Quel est le CAP rate en entrée, et quel est celui prévu en sortie (cela influence beaucoup le IRR) ?
- Y a-t-il un prêt ? Quelle est la durée ? Quel est le taux ? Quelles sont les conditions (seulement les intérêts, pénalité de prépaiement, etc.) ?
- Quel est le Loan-To-Value (LTV) ?
- Quel est le coût de chaque unité ? Comment cela se compare t il avec le marché local ?
- Quel est le comparatif avec le prix des locations des concurrents dans la même localité ?
- Y a-t-il beaucoup de concurrents ?
- Si c’est une construction à partir de zéro, est-on en début ou en fin de cycle immobilier ?
- Etc…
Voilà, nous espérons que cela va vous aider ! Bonne chance !