Complexe d’appartements
Aussi appelé multi-family.
Vous investissez dans un complexe de plusieurs centaines d’appartements.
En général, ils sont achetés pour faire des rénovations.
Les avantages
- Le risque est réduit du aux nombres de locataires.
- Le loyer est maximisé jusqu’à ce que l’occupation soit autour de 95%.
- Assez résistant en temps de crise. Les familles doivent toujours vivre quelque part. En 2020, avec COVID-19, la performance n’a pas été très impactée.
Les inconvenients
- Il faut être dans un endroit avec croissance et des bonnes sociétés, sinon il sera difficile de remplir les appartements ou d’augmenter les loyers.
Immobilier Commercial
Aussi appelé CRE (Commercial Real Estate).
Vous investissez dans un immeuble loué à des sociétés. Cela peut être aussi des boutiques de proximité.
Les avantages
- Peut être une valeur sûre avec une bonne société (baux à long terme).
- NNN (triple Net) fait que la société locataire paye pour tout, même les réparations.
Les inconvenients
- Si la société locataire décide de déménager ou met la clé sous la porte, il faut vite trouver un autre locataire. Cela peut prendre beaucoup de temps.
- Très concentré sur peu de locataires.
Maisons Mobiles & Garde meubles
Aussi appelé Mobile Home & Self Storage.
Typiquement Américain. Ce sont des niches. Mobile Home sont des maisons préfabriquées par cher. Les Self Storage sont utilisés très couramment pour avoir plus d’espace. Certains y vivent quasiment !
Les avantages
- Généralement utilisés par les basses classes sociales, ils sont donc assez résistants aux récessions (mobile homes et self storages deviennent des refuges quand les emplois sont perdus).
- Dû à la catégorie, les rendements peuvent être assez élevés.
Les inconvenients
- Pas mal de travail pour maintenir les lieux et assurer un bon cash flow.
Un bon sponsor est très important.
Hotels
Vu la situation de 2020 et COVID-19, évitez d’investir dans les hôtels (à moins que cela soit avec une très grande réduction de prix), et surtout évitez les nouvelles constructions d’hôtels (il y en a déjà trop sur le marché).
Les avantages
- Grands risques, grands rendements !
Les inconvenients
- Extrêmement dépendant de la qualité du management.
- Les récessions économiques influencent beaucoup les profits. 2020 et COVID-19 ont généré de grosses pertes pour les hôtels.
Dettes
Au lieu d’investir dans la gestion d’une syndication, vous faites un prêt aux GPs / LPs.
Vous entrez soit en position senior (investisseurs perdent tout avant que vous perdez de l’argent), soit junior (une autre banque est senior), aussi appelé mezzanine loan.
Les avantages
- Prêt senior est le plus sûr. Perte totale n’arrive pas car la propriété a toujours de la valeur (en général au moins aux alentour de la valeur d’achat).
- Prêt junior, ou mezzanine, est plus risqué mais plus sur qu’un investissement en equity sur la propriété. Le rendement peut être bon aussi.
- Durée plus courte, donc n’a pas autant de risque en cas de hausse d’intérêts.
Les inconvenients
- Le rendement n’est pas aussi élevé pour un prêt en position senior. 8% à 12% est assez courant par contre.
- L’investissement n’a pas d’amortissement, et donc est taxé comme un salaire.
Cannabis
Très en vogue ces dernières années avec la décriminalisation du cannabis aux USA et dans le monde.
Par exemple, des investissements dans des fermes, dans des locaux commerciaux, etc.
Les avantages
- Haut rendement car les sociétés liées au cannabis ne peuvent pas accéder aux prêts bancaires standards. 20% à 40% IRR n’est pas rare.
Les inconvenients
- Risques toujours importants. Le marché n’étant pas encore mature et stable.
- Possibilité de payer trop cher.
- Possibilité de risques liés au changement de lois.
Il y a beaucoup d’autre syndications, par exemple:
- Crypto
- Lavage de voitures (une niche qui peut être très lucrative)
- Centre commercial (mall). A éviter. Il y en a trop. Ils ont subi de lourdes pertes en 2020 avec COVID-19. Et les gens achètent de plus en plus en ligne.
- Funds (investissement sur plusieurs propriétés, parfois dans plusieurs états). Attention aux sponsors qui veulent trop en faire !
- Etc.