Le CAP rate est une formule simple mais importante pour évaluer le prix d’une propriété commerciale, il est basé sur le Net Operating Income (NOI).
Discutons d’abord du NOI.
NOI = Loyers – Dépenses (sans compter le financement)
Le NOI est donc très simple à calculer. C’est le profit annuel, sans tenir compte du paiement pour le prêt.
La raison pour laquelle le prêt n’est pas inclus est que les termes sont différents pour chaque investisseur (principal plus intérêt, intérêt seulement, durée, taux, etc).
CAP Rate = NOI / Prix d’achat
La aussi, c’est très simple.
Pourquoi le CAP rate est important dans les propriété commerciales (et même les maisons individuelles de location) ?
Parce que les investisseurs comparent les différents investissements basés sur le CAP Rate. Cela représente une approximation du rendement (sans compter le financement, qui est spécifique à l’investisseur, et sera équivalent pour les divers investissements de toute façon).
Prenons deux exemples :
- Propriété A : Prix d’achat = $200k – NOI = $10k par an. CAP Rate = 5.0%
- Propriété B: Prix d’achat = $350k – NOI = $20k par an. CAP Rate = 5.7%
La comparaison ici est simple. Il est plus rentable à long terme d’acheter la propriété B que la propriété A. Il y a évidemment d’autres critères à tenir en compte (les travaux à envisager, le voisinage, la qualité des locataires, etc.).
Mais en général, pour deux propriétés équivalentes, la propriété avec le plus haut CAP Rate sera choisie. Les propriétés avec un CAP Rate trop bas vont rester sur le marché plus longtemps, jusqu’à ce que le vendeur décide de baisser le prix (ce qui augmentera le CAP Rate).
Conséquence : Pour un marché donné, il y a un CAP Rate.
Les syndications utilisent le CAP Rate pour augmenter le prix de vente.
Beaucoup de syndication en multi-family, hotels, mobile home, self storage, etc. utilise la méthode de Value-Add. Vous achetez une propriété pas très bien gérée, un peu vieille et désuète, et vous la retapée, vous faites des travaux d’améliorations, vous améliorez la gestion locative pour augmenter le NOI.
Si vous augmentez le NOI par 50%, et que le CAP Rate reste le même, vous arriverez à revendre la propriété à 50% de profit (en plus des distributions locatives que vous avez reçues chaque mois) !
Un autre exemple est de faire $1k de travaux pour augmenter le loyer de $25 par mois. Cela va prendre 40 mois pour rentabiliser ces frais de travaux. C’est pas mal. Mais ce qui est encore mieux, c’est que votre NOI a augmenté de $300 par an. Avec un CAP Rate de 5%, cela veut dire que vous venez d’augmenter la valeur de votre propriété par $6k ($300 / 5%). Donc vous avez investi $1k, et vous allez récupérer $6k en sortie. Appliquez cela sur des centaines d’appartements, ajoutez de la stabilité avec les locataires et l’augmentation de loyer, et voilà. Vous allez faire beaucoup de profit.
Mais le CAP Rate change !
Ce CAP Rate monte et descend suivant l’évolution du marché.
- Marché vendeur, le CAP Rate baisse. Marché acheteur, le CAP Rate monte.
- Le taux d’intérêt baisse, le CAP Rate baisse. Le taux d’intérêt monte, le CAP Rate monte.
Pour une syndication qui dure un ou deux ans, le marché ne change pas beaucoup, et donc ce changement de CAP Rate n’est pas un problème à anticiper. Mais pour une syndication qui dure 5, 7 ou même 10 ans, il faut tenir en compte l’évolution du CAP Rate.
Et surtout, vous devez tenir en compte le CAP Rate d’entrée et le CAP Rate de sortie. Ils ne seront pas les mêmes.
Par exemple, une syndication achète une propriété de $100m à un CAP Rate de 5% (donc un NOI de $5m par an).
5 ans plus tard, les taux d’intérêts ont augmenté, le marché demande maintenant un CAP Rate de 6%. Donc ce même NOI de $5m par an va valoriser la propriété a $83m. É videmment, ce scénario catastrophe ne tient pas en compte des distributions mensuelles, et de l’amélioration du NOI par le sponsor. Malgré l’augmentation du CAP Rate, l’investissement peut être très profitable, mais cela n’a pas aidé !
Comme les taux d’intérêts ont baissé ces dernières années, cela a aidé les profits. Mais si les taux d’intérêts montent, cela peut aussi les réduire. Notez que quand le CAP Rate se stabilise à nouveau, ce n’est plus un problème. C’est une difficulté similaire à la relation avec les bonds et le taux d’intérêt.