Soyez la banque !

Si vous souhaitez diversifier vos investissement, et avoir un bon rendement avec moins de risques, investir dans les dettes est une bonne solution.

Au lieu d’avoir de l’equity avec un rendement supérieur, mais variable, et plus de risques, en investissant dans la dette, vous aurez un rendement relativement fixe, et beaucoup moins de risque. La ou vous pourriez obtenir 15% à 20% , voir plus en cas de jackpot, ici l’objectif est de viser 8% à 10% (et sans jackpot). Le profil de risque est complètement différent. Si vous voulez un investissement encore plus sûr, vous pouvez même descendre à 6%, voire moins.

Dettes:

Senior à l’equity. Cela veut dire qu’avant que vous perdiez de l’argent sur votre investissement en tant que dette, les investisseurs en equity devront d’abord tout perdre.

Plus le LTV est bas, plus votre dette sera protégée contre les pertes. Notez qu’avec une dette, il est quasi impossible de perdre tout son investissement. Alors qu’en equity, c’est possible.

Un exemple: Si le LTV est de 40%, la valeur de la propriété devra baisser de 60% avant que le capital de la dette ne soit pas repayé entièrement. Si le manager ne repaye pas la dette en temps et en heure, la dette devient en défaut, et les investisseurs de la dette peuvent alors prendre contrôle de la propriété. A ce moment-là, la propriété est revendue, la dette est re-payée (avec les intérêts qui n’ont pas été payés), et le reste retourne aux investisseurs de l’equity.

En terme de taxe, contrairement à l’equity qui est imposée en tant que capital taxe (long et court terme), les revenus générés par les dettes sont imposés en salaire, donc à une imposition plus importante.

Equity:

L’equity est junior à la dette. Ce qui veut dire que s’il y a des pertes, les investisseurs en equity perdent d’abord leur investissement avant que les investisseurs en dette perdent leur argent.

Ici aussi, plus le LTV est bas, et moins il y a de risque. D’abord parce que le coût de la dette est moins important, donc il a plus de chance de générer du cash flow. Et puis s’il y a des pertes, l’impact sur le capital est plus faible.

Par exemple, si il y a 10% de perte sur la valeur totale de la propriété, et que le LTV est de 70%, l’investissement perdra 33% (30% equity – 10% de perte, il reste 20% d’equity, donc 20%/30%=66% d’equity restante). Si le LTV est de 50%, l’investissement perd 20% (50% equity – 10% de perte, il reste 40% d’equity, donc 40%/50%=80% d’equity restante).

Notez que s’il y a un bon cash flow, ces pertes sur l’equity peuvent être compensées, et l’investissement peut quand même être positif (mais de toute façon moins bon que prévu).

Quelques catégories de dettes:

Hard Money Loan (HML): Dette pour des investissements à court terme. Ce sont en général de propriétés qui sont améliorées significativement (remodel) et ensuite revendues à un bon profit. Ces prêts ne sont pas faits par des banques normales, donc les taux sont généralement très élevés (d’où l’intérêt de l’avoir à court terme pour la personne qui en a besoin).

Mezzanine Loan: Moins courant, c’est un prêt qui est au dessus de la dette senior, mais qui est senior à l’equity. C’est évidemment plus risqué qu’une dette senior, mais moins que l’equity. Il y a parfois des avantages (taux élevé) et aussi un participation potentielle aux bénéfices.

Un dernier commentaire sur les fonds de dettes et la comparaison avec les SCPI.

Les syndications en equity ont un rendement largement supérieur aux SCPI proposées en France. Evidemment, le risque est plus important aussi.

Par contre, les syndications basées sur les dettes seniors sont moins risquées que les SCPI, et elles proposent un meilleur rendement, tout en offrant l’opportunité de récupérer son argent régulièrement.

La raison pour laquelle les syndications basées sur la dette sont moins risquées est simplement parce qu’une SCPI est un fond d’equity avec un LTV de 40% maximum. La valeur monte et descend avec le prix de l’immobilier. La montée récente de prix est due à la baisse de taux, mais cela sera différent quand les taux remonteront (ou stagneront). Une dette avec un LTV de 50% à 60% sur des centaines de propriétés avec un rendement de 8% à 10% est très simplement moins risqué qu’une SCPI en equity de 40% avec un rendement de 4% à 5%.

Un exemple très simple: Le marché immobilier baisse de 10% une année, une SCPI avec un rendement de 5%, aura perdu 5% de valeur.

La syndication basée sur une dette avec un rendement de 10% retournera quand même 10%.

(Évidemment, il y a toujours le risque de taux de change, mais c’est amorti sur la durée).