Les capital calls sont juste des levées de fonds supplémentaires, après que vous avez signé le PPM et avez envoyé votre investissement initial. Les capital calls sont en deux groupes, les prévus, et vous l’avez deviné, les non-prévus. Parlons de chaque groupe.
Les capital calls prévus
Pourquoi ?
Le sponsor n’a pas besoin de 100% de votre capital tout de suite. Plutôt que de laisser l’argent en banque, et vous devoir le preferred return, le sponsor fait mieux de demander l’argent plus tard.
Indiqués dans l’offre initiale
Il n’y a pas de surprise.
Par exemple, vous avez signé pour $50k, mais le sponsor n’a besoin que de 20% du capital, donc vous ne transférez que $10k quand vous signez.
Un engagement
Le reste d’argent doit être réservé, et resté liquide. Le sponsor peut l’appeler plus tard, et vous tiendra au courant quelques semaines en avance, parfois même plusieurs mois.
Si vous ne payez pas alors que vous vous êtes engagé à la signature, le sponsor ne voudra peut-être plus travailler avec vous.
Quand faut-il prévoir ?
Le sponsor peut vous donner une indication en avance quand l’appel sera fait. En général, c’est quelques mois après, jusqu’à un an ou deux ans plus tard.
Cela peut être utilisé pour finir des travaux, acheter des nouvelles propriétés (une fois que les premières ont été stabilisées), ou un fond opportuniste.
Les capital calls non prévus
Comment cela arrive t-il?
Cela indique souvent un problème dans la syndication. Les investisseurs n’aiment pas ces capital calls, et les sponsors évitent cela le plus possible.
Cela peut aussi être un problème temporaire (une réparation importante soudaine, une amélioration lucrative de la propriété qui n’était pas prévue, etc.) ou un investissement opportuniste.
Si vous ne payez pas ?
La plupart des investisseurs contribuent à leur capital calls, et certains plus s’ils croient au projet. Si vous ne payez pas, votre part sera réduite en proportion dans le partenariat.
Dans les cas plus extrêmes, les sponsors font plus de concessions sur ces capital calls (pas de frais de management, preferred return plus élevé, ou retour de capital prioritaire, etc).
Dernier recours
Un capital call est fait en général après que les autres solutions ont déjà été mises en place. Par exemple, arrêt temporaire des distributions, trouver un loan moins cher, vendre la propriété à profit, etc.
Si personne ne paye ?
Le sponsor rajoutera peut-être son propre capital, suivant son propre capital investi, votre part sera diluée.
Au pire, la propriété va être vendue. Des pertes peuvent être à prévoir.