Nous avons étudié le concept des syndications ici. Nous allons maintenant discuter des avantages des syndications et comment elles se comparent avec une location standard aux USA (ou même en France). On part du principe que vous avez déjà une bonne connaissance de l’achat locatif et de l’effet de levier.
Mais d’abord, en première partie, il faut parler en beaucoup de détails de l’investissement locatif aux USA pour bien comprendre les rouages, et avoir une bonne perspective sur les avantages des syndications en deuxième partie.
Les Bases: Comment acheter une propriété pour louer ?
1) Parler aux banques
Avant de vouloir acheter une maison, il faut savoir quel budget on peut se permettre, les taux de prêts, l’apport personnel, le taux d’endettement, etc. Il faut aussi peut-être parler à plusieurs banquiers.
2) ACCEDER aux listings
Vous pouvez soit aller sur Zillow ou Redfin, ou travailler avec un Real Estate Agent pour vous aider (obligatoire si vous êtes à distance). Éplucher les annonces jusqu’à ce que vous trouviez quelque chose qui vous intéresse.
3) Faire une offre
Vous avez trouvé une maison qui a un bon rendement (après avoir regardé 10, 100 ?) . Vous faites une offre. Elle est acceptée du premier coup, c’est parfait ! (N’avez vous pas payé un peu trop cher alors ? 🙂 ). Le vendeur veut négocier ? Un peu d’aller retour. Ça tombe à l’eau ? Retour à (2). Est-ce accepté ? Allez à l’étape suivante !
4) Faire l’inspection
Pour être sûr qu’il n’y aura pas de mauvaise surprise, vous faites appel à un inspecteur en bâtiment pour être au courant de tous les défauts potentiels. En général, $250 a $500. Et si le résultat n’est pas bon, vous pouvez renégocier. Et si vous annulez la vente, vous perdez cette somme, et retour a (2).
5) Faire le closing
Beaucoup de papiers a envoyer a la banque. Impôts, tous les comptes en banque, preuve de votre apport personnel, etc. Cela prend beaucoup de temps, et si vous avez beaucoup d’investissement en parallel, c’est beaucoup plus compliqué. Ça y est, c’est signé. C’est fini ! Non.
6) Property management, Tenants, UTILITIES and repairs
Vous devez étudier ça à l’étape (2), mais la question de remplir la location est importante. Trouver la bonne société de property management ( coûte entre 8% à 10% du loyer). Choisir les bons locataires, payer les taxes, si besoin les utilities (eau, electricité, etc. suivant le type de location), tonte de gazon, entretien de la piscine, suivi des réparations, locataires qui partent, etc.
Vous pouvez voir qu’acheter une propriété à un bon prix prend beaucoup de temps entre l’étape 2 à 5, surtout si vous voulez un bon rendement. Comptez plusieurs mois pour chaque propriétés. Si vous voulez payer au prix du marché ou plus cher, c’est un peu plus rapide mais beaucoup moins rentable. Et puis imaginez à distance ?
Mais une des étapes qui est la plus importante c’est d’avoir le prêt.
Le prêt permet de créer un effet de levier, ce qui permet d’augmenter le rendement. Vous passez de 3-4% par an de rendement à 8-12% par an.
Mais plus vous avez des propriétés, et plus il est difficile d’avoir un prêt. En général, sans parler de la limite d’endettement, la limite est de 4 prêts (4 propriétés, qui peuvent être un duplex (2 appartements), triplex (3 appartements) ou quadruplex (4 appartements). Donc dans le meilleur des cas, 16 appartements sur 4 propriétés. C’est bien, c’est possible, mais c’est énormément de travail surtout si vous avez déjà un travail à temps plein. Avec certaines banques, vous pouvez aller jusqu’à 10 prêts (en commercial, ou si plus de 4 appartements dans une propriété). La réalité est que cela prend beaucoup de temps d’investir dans un portfolio de plusieurs propriétés, et le niveau d’endettement devient très rapidement une limite.
Mais, le vrai problème, c’est qu’il est quasi-impossible d’avoir un prêt de l’étranger !
Oubliez le temps passé à rechercher la meilleure propriété aux USA. Tout en étant à distance.
Vous ne pourrez pas avoir un prêt à cause du manque de credit history et de salaire aux USA.
Notez qu’il est possible d’avoir un engagement spécial avec des banques d’investissements ou courtiers boursiers, mais c’est assez particulier et en général réservé aux individus avec Very High Net Worth (plus de $5m en banque).
Sans prêt, le rendement locatif est souvent très bas et pas vraiment intéressant.
L’investissement minimum est aussi beaucoup plus important (par exemple, $100k au lieu de $25k pour 25% d’apport).
Donc si on résume:
- Si vous pouvez avoir un prêt, le processus d’achat et d’acceptation bancaire est long (quelques mois), et ne permet pas de déployer le capital rapidement et régulièrement, et cela devient très difficile avec plus d’investissements.
- Si en plus, vous ne pouvez pas avoir un prêt (le cas le plus courant), le rendement devient beaucoup plus faible et très intensif en terme de capital financier, et donc pas rentable.
- Dans les deux cas, vous serez limités sur le nombre de locations (seulement quelques unes), donc si une propriété a un problème (locataire qui ne paye pas, réparation importante comme la toiture, etc.) vous ne pourrez pas diversifier le risque aussi facilement. Avec une propriété, un locataire qui ne paye pas, c’est 100% du loyer pas payé, et à risque. Avec 10 locataires sur 10 propriétés, un locataire qui ne paye pas c’est juste un impact de 10%.
- Vous ne pouvez pas investir une somme précise. Par exemple, disons que vous avez $50k à investir maintenant. Il faudra trouver une propriété qui correspondra à ce montant. Si vous trouvez une propriété intéressante qui a besoin de $60k d’apport, vous ne pourrez pas l’acheter. C’est dommage. Si vous trouvez une propriété intéressante qui a besoin de $40K d’apport, vous pourrez l’acheter, mais maintenant vous avez $10k qui n’est pas investi (cash drag).
Une solution :
Les syndications
Les syndications apportent beaucoup de solutions à ces problèmes, et permettent de diversifier le risque très facilement.
Le Sponsor cherche les propriétés les plus intéressantes
Comme ils veulent maximiser le IRR (pour gagner plus d’argent), ils vont regarder et comparer les dizaines de propriétés pour le meilleur rendement avec le moins de risque.
Le SPONSOR NÉGOCIE AVEC LES banques
Pour améliorer le rendement, les GPs parlent directement aux banques et s’occupent d’avoir le prêt en place au meilleur taux. C’est en général des taux commerciaux.
Le SPONSOR FAIT L’oFFRE, L’INSPECTION, Le CLOSING
Encore une fois, les GPs veulent le meilleur rendement. Les investisseurs n’ont pas besoin de s’en occuper.
LE Sponsor GÈre LA PROPRIÉTÉ
Les locataires entrants, sortants, les bails, les réparations, etc… Ils s’occupent de tout.
Avantages pour l’investisseur
Le LP d’une syndication de s’occupe pas des problèmes au jour le jour.
Il n’intervient que pour signer l’adhésion au partnership, et pour envoyer l’argent.
Diversification
Au lieu d’investir sur un seul appartement, vous investissez dans des centaines à la fois.
Le risque est distribué sur plusieurs locations. Et puis, il est plus facile d’augmenter les loyers.
Effet de Levier
La propriété a un effet de levier intégré pour maximiser le rendement.
Vous pouvez investir dans des dizaines de syndications, avec aucun changement sur votre niveau d’endettement.
Facilité de capital
Vous investissez votre capital comme vous le souhaitez. Par exemple, vous pouvez investir à partir de $25k.
Vous pouvez investir $100k sur une seule syndication, ou répartir sur quatre syndications.
Un investissement en syndication se fait très rapidement (parfois même en une semaine, mais en général moins d’un mois). Étudier l’offre, le PPM et l’OA peut prendre plusieurs heures (surtout les premières fois), mais c’est 100 fois plus rapide que d’investir en tant que particulier dans une maison ou un appartement. Vous signez les papiers (électroniquement), faites le virement d’argent, et voilà, vous avez investi dans une propriété avec beaucoup d’autres investisseurs. Félicitations !
Maintenant, vous n’avez plus qu’à attendre les distributions mensuelles ou trimestrielles et la vente de la propriété.
Les syndications vous donnent accès aux quatres piliers de l’immobilier:
- L’effet de levier avec le prêt
- Le remboursement de capital avec les loyers
- L’augmentation de valeur sur la propriété
- L’amortissement pour un différé d’impôt
De plus, vous avez l’économie d’échelle.
En effet, les frais d’achat et de revente sont, en pourcentage, moins chers sur une propriété à $20m ou $60m, que sur un petit appartement de $100k. Pareil pour les frais de gestion ou de réparation. Un propriétaire faisant appel à une société de gestion immobilière doit s’attendre à payer entre 8 à 10% du loyer mensuel (et peut aussi avoir des frais additionnels, comme le renouvellement de bail, ou le remplacement de locataires). Les réparations sont faites par le plombier du coin au tarif fort. Avec une société de gestion immobilière qui travaille avec un propriétaire à distance, c’est plus d’argent pour eux.
Dans une syndication, le sponsor s’occupe directement de la gestion locative, ou embauche une société spécialisée. Les frais sont en général autour de 3 à 4% du loyer mensuel. Il y a tellement d’appartements, qu’il est souvent beaucoup moins cher d’embaucher une personne pour faire la maintenance à plein temps que d’appeler le plombier du coin plusieurs fois par semaine. C’est l’intérêt du sponsor de réduire les coûts le plus possible, c’est plus d’argent pour vous, et plus d’argent pour lui.
Bonus : L’amortissement accéléré !
Vous connaissez l’amortissement sur 15 ans ou 25 ans ? Et pourquoi pas l’amortissement sur 5 ans, ou même moins ?
Il est très courant pour une syndication d’avoir un amortissement accéléré sur les 2-3 premières années. Vous recevez vos distributions, la propriété fonctionne bien, mais malgré tout vous recevez une perte papier importante sur votre Schedule K-1 (formulaire d’impôt donné par la syndication).
Pourquoi?
Parce qu’avec cette perte, vous pouvez réduire votre impôt à payer, et réinvestir ce crédit d’impôt dans d’autres syndications. Vous prenez avantages des impôts reporté à plus tard pour investir cet avantage fiscal et améliorer votre rendement. Amortissement avec stéroïdes !